외국인(시민권자) 상속,매매,증여등기전문/법무사사무소송강https://blog.naver.com/ssjpnd 네이버에서'미스터법무'를 검색하세요

 국내거소를둔 비거주자의 국내부동산취득과 외국환거래법에 따른 부동산취득자금신고사례 이번 건은 미국국적자이면서 국내거소를 하신 분의 부동산 취득건이다 많은 분들이 국내거소가 되어있다고 해서 본인들의 신분을 거주자로 착각하는 경우가 있다. 물론 미국 뉴욕사는 미국인과 한국 송파구에 거소를 둔 미국인을 비교하자면 왠지 거주자인듯도하다. 거주자와 거소자는 엄연히 다른것인데.... 국내거소를 하면 등기는 당연히 편리할 수 있다. 183일이상 한국에 거주하는지, 한국에서 소득활동을 하는지 등등에 따라서 거주성을 판단한다. 국내거소자라 하더라고 본인의 거주성을 꼭 확인해보시기 바란다. 특히 매매로 인한 부동산 취득시 국내거소를 하였다 해도 비거주자신분이라면 부동산취득자금에 대한 외국환 신고가 필수이다. 이번 사례자는 부동산취득자금중 일부는 미국에서 입금되고, 또 부족한 일부는 한국에서 지인에게 차용하여 부동산을 매수할 분이셨다. 다행히, 부동산매매계약 이전에 연락을 주셔서 대여해주는 지인과 취득하는 사례자의 외국환 관련 신고를 모두 마칠 수 있었다. 외국국적 비거주인 경우 (국내거소와 상관없이)는 부동산취득시 본인이 외국환규정에 의한 신고사항여부를 꼭 확인하면 미래에 있을 손해에서 자유로워질 수 있다는 것을 명심 또 명심하면 좋겠다. 

  우리 사무소에서 가장 많은 문의 전화 중 하나는 한국국적 한국거주 부모님 소유 부동산을 외국국적 비거주자인 자녀에게 증여하는 문의이다 .   몇 년전만 해도 증여세 정도만 알아보시고 , 덕커덕 증여계약 체결 후 증여등기를 해버리시는 경우가 거의 대부분이었던 것 같으나 요즈음은 똑똑한 증여를 위해 많은 검색 끝에 우리 사무소까지 문의를 주신다 .   한국거주자와 동일한 과정으로 부동산취득을 해버린 후 나중에서야 외국환규정을 위반한 사항을 깨닫고는 “ 몰랐다 ” “ 아무도 알려주지 않았다 ” 라며 한탄을 해봐야 아무 소용이 없다 . 외국국적 비거주의 국내부동산취득에 대해서는 취득시점 이전부터 미리 챙겨야할 사항들이 많다 . 무상증여라고 돈이 오고가지 않는다고 해서 별것이 없을 것으로 생각하는 것은 너무나 큰 착각인 것이다 .   사망하면 사망신고 , 출생하면 출생신고 , 결혼하면 혼인신고 부동산매매하면 양도소득세신고 등등의 너무나 뻔하고 당연한 사실처럼 외국국적자 , 비거주자 라면 너무나 당연히 알고 있어야만 하는 상식 같은 정보를 , 당연히 미리 살펴야할 사항들에 대해 그저 몰랐다는 이유가 답이 되어줄 수는 없는 것이다   물론 우리 사무소 또한 , 법무사업무를 하다보니 당연히 의뢰해주시는 증여등기만을 하면 그만인것이나 , 안타까운 마음에 다시한번 글을 올린다 .   이번에 문의한 분은 , 한국인이었던 김 ** 님의 건이다 2000 년대 프랑스 시민권취득을 후 , 2010 년대 프랑스국적자로 증여를 받았다 . 당시의 증여등기에는 문제가 없었다 다만 , 이분 또한 외국환규정을 위반한 부분이 있었다 . 증여당시 외국환규정에 따른 신고 ( 한국은행 신고사항 ) 를 누락했기에 이에 따른 위규신고를 해야했고 , 과태료는 당연한것이었다 . 다행히 문의하신 당사자는 비록 늦었지만 , 이와 관련한 사항을 정확히 인지하셨고 위규신고 와 최종 한국은행 외국환규정에 따른 신고까지 모두 완료되어...

  대법원 2007. 6. 21. 선고 2004 다 26133 전원합의체 판결 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부 ( 적극 ) 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고 , 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지 , 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로 ,   어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다 .

  미성년자와 친권자간 이해상반행위와 관련한 몇가지 판례   민법 제 921 조 ( 친권자와 그 자간 또는 수인의 자간의 이해상반행위 ) ① 법정대리인인 친권자와 그 자사이에 이해상반되는 행위를 함에는 친권자는 법원에 그 자의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한다 . ② 법정대리인인 친권자가 그 친권에 따르는 수인의 자 사이에 이해상반되는 행위를 함에는 법원에 그 자 일방의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한다 .   대법원 1971. 7. 27. 선고 71 다 1113 판결 민법 제 921 조 제 1 항 소정의 이해상반되는 행위라 함은 친권자인 자와 미성년자인 자가 각각 당사자의 일방이 되어서 하는 법률행위 뿐만 아니라 친권자가 자기를 위하여 타인으로 부터 금전을 차입함에 있어 미성년자인 자의 소유부동산에 저당권을 설정하는 행위와 같이 친권자를 위해서는 이익이 되고 미성년자를 위해서는 불이익되는 경우도 이에 포함된다고 해석함이 상당할 것으로서 본건과 같이 친권자가 자기의 영업자금을 마련하기 위하여 미성년자인 자를 대리하여 그 소유부동산을 담보로 제공 저당권을 설정한 행위는 바로 위의 이해상반된 행위에 포함된다 할 것이므로 이와 같은 법리에 의한 원판결 판단에 소론 위법이 있을 수 없다 .   대법원 1996. 11. 22. 선고 96 다 10270 판결 [ 근저당권설정등기말소 ] 친권자인 모가 자신이 대표이사로 있는 주식회사의 채무 담보를 위하여 자신과 미성년인 자 ( 자 ) 의 공유재산에 대하여 자의 법정대리인 겸 본인의 자격으로 근저당권을 설정한 행위는 , 친권자가 채무자 회사의 대표이사로서 그 주식의 66% 를 소유하는 대주주이고 미성년인 자에게는 불이익만을 주는 것이라는 점을 감안하더라도 , 그 행위의 객관적 성질상 채무자 회사의 채무를 담보하기 위한 것에 불과하므로 친권자와 그 자 사이에 이해의 대립이 생길 우려가 있는 이해상반행위라고 볼 수 없다 .   부...

    채무자의 상속인이 상속포기나 한정승인을 하였음에도 채권자가 채무자인 사망자의 상속인을 상대로한 이행소송에서 사실심 변론종결일가지 상속포기나 한정승인 사실을 주장하지 아니하여 패소 확정된 경우가 있다 . 이러한 경우 채권자가 상속인을 상대로 이행판결을 근거로 강제집행에 나아가는 경우가 있는데 이러한 경우 상속포기나 한정승인을 한 채무자 ( 피고 ) 들이 할 수 있는 구제방법은 ?   👉대법원 2006. 10. 13. 선고 2006 다 23138 판결 [ 청구이의 ] 채권자가 피상속인의 금전채무를 상속한 상속인을 상대로 그 상속채무의 이행을 구하여 제기한 소송에서 채무자가 한정승인 사실을 주장하지 않으면 책임의 범위는 현실적인 심판대상으로 등장하지 아니하여 주문에서는 물론 이유에서도 판단되지 않으므로 그에 관하여 기판력이 미치지 않는다 . 그러므로 채무자가 한정승인을 하고도 채권자가 제기한 소송의 사실심 변론종결시까지 그 사실을 주장하지 아니하여 책임의 범위에 관한 유보가 없는 판결이 선고되어 확정되었다고 하더라도 , 채무자는 그 후 위 한정승인 사실을 내세워 청구에 관한 이의의 소를 제기할 수 있다 .  위 판결의 경우 피고의 원고들에 대한 위 구상금 청구사건의 판결에 기한 집행력이 위 한정승인으로 인하여 원고들의 상속재산의 범위로 제한된다고 판단하였다 .   👉대구지방법원 2006. 11. 8. 선고 2006 가단 81131 판결 [ 청구이의 ]  원고들이 상속포기를 함으로 인하여 상속채무가 불승계되었다고 할 것이나 , 원고들이 상속포기를 하고도 채권자가 제기한 소송의 사실심 변론종결시까지 그 사실을 주장하지 아니하는 바람에 이 사건 판결의 기판력에 따라 변론종결 전에 주장할 수 있었던 상속채무의 불승계 사유가 차단된다고 할 것이다 . 하지만 , 그렇다고 해서 원고들이 그 후 상속포기 사실을 내세워 청구이의의 소를 제기하는 것까지 불허할 것은 아니다 . ...

 상속등기방식에 따라 상속세에 많은 차이가 있다. 상속재산분할협의를 하는경우 상속지분을 법정상속분과 똑 같이 할 수 있는지? 여부가 실전에서는 문제가 되어 왔는데 이번 선례로 이러한 의문이 모두 해소되었다고 하겠다.  따라서 법정상속분과 똑 같은 비율로 협의분할 하는것도 가능하며 이 경우 등기원인과 첨부서류는 협의분할에 의한 상속시와 똑 같다. 아래에서 선례를 살펴본다. 상속재산을 법정상속분과 동일하게 분할하기로 협의한 경우 상속등기신청시 등기원인을 ‘협의분할에 의한 상속’으로 기재해야 하는지 여부 ( 적극 ) 제정 2024. 8. 29. [ 부동산등기선례 제 202408-1 호 , 시행 ]     상속재산 분할협의는 상속이 개시되어 공동상속인 사이에 잠정적 공유가 된 상속재산에 대해서 그 전부 또는 일부를 각 상속인의 단독소유로 하거나 새로운 공유관계로 이행시킴으로써 상속재산의 귀속을 확정시키는 것으로 ( 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000 다 51797 판결 참조 ), 상속재산 분할협의의 내용은 공동상속인들이 자유롭게 정할 수 있으며 ( 대법원 2021. 8. 19. 선고 2017 다 230338 판결 참조 ), 법정상속분에 따라 상속재산을 분할하는 것도 「민법」상 금지하고 있지 않으므로 , 이에 따라 상속등기를 신청할 때는 등기원인을 ‘협의분할에 의한 상속’으로 기재하고 , 등기원인에 따라 공동상속인 전원의 인감증명서와 그 인감을 날인한 상속재산분할협의서를 첨부정보로 제공하여야 한다 ( 부동산등기규칙 제 60 조 제 1 항 제 6 호 참조 ). (2024. 08. 29. 부동산등기과 -2471 질의회답 )