외국인(시민권자) 상속,매매,증여등기전문/법무사사무소송강https://blog.naver.com/ssjpnd 네이버에서'미스터법무'를 검색하세요

  한국에서 태어났으나 후일 외국국적을 취득하신 분들이 노후에는 다시 고국으로 돌아오시는 분들이 많으며  이 분들 중에는 나머지 여생을 고국에서 보내시고자 귀국을 결정하시는 분들이 많습니다. 일부에서는 부동산 투기꾼으로 모는 경우도 있으나 현장에서 경험한 바로는 그런 경우는 거의 없었습니다. 이번 포스팅에서는 외국인이 매매로 인한 한국내 부동산 취득에 관하여서만 언급 하도록 하며  증여로 인한 취득의 경우는 별도로 포스팅 하겠습니다. 1. 취득대상 부동산에 관한 조사 먼저 취득 대상 부동산을 어느정도 특정 하시는 것이 좋습니다. 대상 부동산이 아파트인지, 임야인지, 일반주택인지? 재건축대상구역에 소재하는 주택인지? 아니면 농지인지? 또 대상 부동산의 소재지가 서울인지? 경기도 중 어느시인지? 아니면 지방의 어느 도시인지? 왜냐하면 농지의경우에는 비거주 외국인이 사실상 취득하기가 어렵습니다. 농지를 취득하기 위해서는 옹지취득자격증명을 득하여야 하는데 이는 비거주 외국인에게는 그 자격이 주어지지 않기 때문입니다. 일반 임야나 토지의 경우에도 간혹 군사시설과 관련하여 허가를득하여야 하는 경우가 종종 발생을 합니다. 이러한 제한 사유들을 공인중개사분이 알고 계시는 경우도 간혹 있기는 하지만 대부분은 일단 매매계약을 먼저 체결 하고 보더라구요~~ 매매계약을 체결하시기 전에 반드시 저희 사무소를 통하여 허가나 인가여부등을 확인 하시기 바랍니다. 자칫 계약을 먼저 했다가 낭패보는 경우가 생깁니다. 먼저 계약을 체결하여야할 사정이 있다면 반드시 단서조항을 넣어서 행정상 또는 법률상 소유권이전이 불가할 경우에는 조건없이 원상회복 하는 것으로 단서를 달아 두시는 것이 좋습니다. 2. 매매계약을 체결하기 위한 서류의 준비 외국인이다보니 국내에 아무런 연고도 주소도 없습니다. 재외동포인 관계로 주로 f4비자로 한국을 방문 하시는데요 들어오신 김에 충동적으로 주택을 구매 하시는 분도 계셨습니다.~~ ㅎㅎ 집이 너무 마음에 들어서 그렇겠죠? 잘못된 컨설팅을 ...

  2019년 7월 즈음 우리 사무소에서 상속등기를 진행했던 사건이다. 미국시민권자 어머니의 사망으로 미국시민권자 딸이 상속을 받았던 건인데.... 어머니가 재혼을 하신 후 이혼하시고 나서 바로 사망하셨으며 미국의 이혼 관련 서류준비로 참으로 어렵게 등기가 완료되었었다. 잊기 어려운 사건중에 하나였는데 그 등기된 토지를 매도하시고자 또다시 우리 사무소에 문의를 주셨다. 이럴때면 절로 힘이 난다. 보통의 법무사 업무라는 것이 법무사사무소가 주변에 너무나 많기에 우리 사무소를 기억했다가 다시 연락주시기는 어렵다. 그러나 외국거주자들의 경우는 시민권자나 영주권자 업무를 전문적으로 하는곳을 찾기가 어렵기에 응당 또다시 우리를 찾아주시니.... 감사하고 또 감사한 일이다. 이번에는 한국에 계신 친척분이 처분에 관한 위임을 맡아주셨기에 모든 것이 수월했다. #외국인상속등기나 부동산 처분(매도) 등기는 케이스마다 필요한 서류가 모두 달라 한번에 등기를 마치기가 어려운 경우도 많으므로 경험많은 법무사를 통하여 일처리를 하는게 시간이나 비용면에서 절약이 된다. 요즘은 정보만 빼내고 혼자서 등기를 하려는 사람들이 많아 졌다. 또 등기소에서 등기를 해 줄수 없다는 각하 통지를 받고 우리 사무소를 찾아오시는 분들도 많다. 외국에서 발급받은 서류들도 긴 시간이 지나게 되면 등기관이 최근에 발급받거나 공증된 서류를 요구하게 된다. 이럴경우 비용은 물론 등기 또한 상당한 시일을 요하게 된다. 코로나가 전 세계적으로 유행하고 있는 이 시점에서는 미국에서 공증받는일도 쉽지가 않다. 여권 만들기에 6 개월정도 소요 되니 말이다.  

공동상속인 중 일부가 외국인 ( 미국국적동포 ) 인 경우 다른 상속인에 의한 상속등기시 주소를 증명하는서면 등 제정 2002.10.08.( 등기선례 제 7-171 호 , 시행 ) ======================================================== 공동상속의 경우 상속인 중 1 인 ( 갑 ) 은 상속관계를 증명하는 서면 ( 제적·호적등본 ) 과 상속인들의 주소를 증명하는 서면 등을 첨부하여 상속인 전원을 위하여 법정상속분에 의한 상속등기를 신청할 수 있는바 , 공동상속인 중 일부 ( 을 ) 가 외국인 ( 미국국적동포 ) 인 경우에는 등기신청서에 그 주소를 증명하는 서면으로 주소를 공증한 서면 등을 첨부하여야 한다 . 다만 , 을이 위 주소를 공증한 서면 등의 제출에 협력하지 아니하는 경우에는 을의 국외주소를 증명하는 그 밖의 다른 서면을 제출하여도 될 것이나 , 실제로 제출된 서면이 을의 주소를 증명하는 서면에 해당된다고 볼 것인지 여부는 당해 등기신청사건을 처리하는 등기관이 판단하여야 할 사항이다 . 또한 , 상속등기를 마친 후에는 공동상속인 중 일부가 자기 상속지분만에 관하여 말소등기를 신청할 수 없다 . (2002. 10. 8. 등기 3402-551 질의회답 ) 참조예규  :  등기예규 제 776 호 참조선례  :  등기선례요지집 Ⅴ 제 276 항 ,  Ⅵ 제 78 항 ,  본집 제 69 항

외국인의 국내부동산처분 ( 외국인이 인감증명을 발급받을 수 없을 경우 ‘본국공증인’의 인증에 관하여 ) 가 ) 외국인이 국내부동산을 처분하고자 할 경우 외국인은 인감증명이 없어 인감을 제출할 수 없게 됩니다 . 그렇다면 이러한 경우 외국인은 어떠한 절차에 따라 국내 부동산을 처분할 수 있을까 ? 물론 인감증명제도가 있는 일본이나 대만의 경우 해당 국가에서 발행한 인감을 제출 해도 된다 .( 이 경우 매도용인감일 필요는 없다 .) 나 ) 『외국인등록』이나 『국내거소신고』를 한 경우 외국인이 국내에서 ‘출입국관리법에’ 따라 외국인등록을 하거나 ‘재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률’에 따라 국내에 거소신고를 한 경우 인감증명을 제출 하여야 한다 . ( 재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규 (2019.01.01. 시행, 위ㅣ예규 제12조 제1항 ) 다 ) 국내에 외국인등록을 하지 않거나  국내에 거소가 없는 경우 이 경우 외국인은 인감을 날인해야 하는 이 본인의 의사에 따라 작성되었음을 확인하는 뜻의 본국관공서의 증명이나 본국 또는 대한민국 공증인의 인증 을 받아 제출 함으로써 인감증명에 갈음할 수 있다 . 이 경우 “ 본국공증 ”에는 본국영토내의 공증과 본국 영토 밖에서의 본국의 외교 . 영사기관이 담당하는 공증을 말한다 . https://blog.naver.com/ssjpnd/221448859460

부동산거래신고등에 관한 법률 제3조 1항 각호에서는 부동산매매계약 및 주택 분양계약을체결한 부동산 등에 관하여 서는 외국인토지취득신고 대상에서 제외하고 있어 이러한 사유로 인한 부동산 취득을 제외한 나머지 취득원인으로 한국내 부동산을 취득하는 외국인에게 부동산취득신고(계약체결일로부터60일)를 하도록 하고 있습니다. ​========================================================= ​ (부동산거래신고등에 관한 법률 ) 제 8 조 ( 외국인등의 부동산 취득·보유 신고 ) ① 외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약 ( 제 3 조제 1 항 각 호에 따른 계약은 제외한다 ) 을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60 일 이내에 대통령령 으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다 . 위 3 조 1 항 각호에 관한 계약은 1. 부동산의 매매계약 2. 「택지개발촉진법」 , 「주택법」 등 대통령령 으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약 가 . 제 2 호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 나 . 「도시 및 주거환경정비법」 제74 조 에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29 조 에 따른 사업시행계획인가 로 취득한 입주자로 선정된 지위 ② 외국인등이 상속·경매 , 그 밖에 대통령령     1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 환매권의 행사 2. 법원의 확정판결 3. 법인의 합병 으로 정하는 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6 개월 이내에 대통령령 으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다 . ③ 대한민국 안의...