외국인 국내부동산 취득절차가 궁금하다면 법무사 사무소 송강을 찾으세요
한국에서 태어났으나 후일 외국국적을 취득하신 분들이 노후에는 다시 고국으로 돌아오시는 분들이 많으며 이 분들 중에는 나머지 여생을 고국에서 보내시고자 귀국을 결정하시는 분들이 많습니다.
일부에서는 부동산 투기꾼으로 모는 경우도 있으나 현장에서 경험한 바로는 그런 경우는 거의 없었습니다.
이번 포스팅에서는 외국인이 매매로 인한 한국내 부동산 취득에 관하여서만 언급 하도록 하며 증여로 인한 취득의 경우는 별도로 포스팅 하겠습니다.
1. 취득대상 부동산에 관한 조사
먼저 취득 대상 부동산을 어느정도 특정 하시는 것이 좋습니다.
대상 부동산이 아파트인지, 임야인지, 일반주택인지? 재건축대상구역에 소재하는 주택인지? 아니면 농지인지?
또 대상 부동산의 소재지가 서울인지? 경기도 중 어느시인지? 아니면 지방의 어느 도시인지?
왜냐하면 농지의경우에는 비거주 외국인이 사실상 취득하기가 어렵습니다.
농지를 취득하기 위해서는 옹지취득자격증명을 득하여야 하는데 이는 비거주 외국인에게는 그 자격이 주어지지 않기 때문입니다.
일반 임야나 토지의 경우에도 간혹 군사시설과 관련하여 허가를득하여야 하는 경우가 종종 발생을 합니다.
이러한 제한 사유들을 공인중개사분이 알고 계시는 경우도 간혹 있기는 하지만 대부분은 일단 매매계약을 먼저 체결 하고 보더라구요~~
매매계약을 체결하시기 전에 반드시 저희 사무소를 통하여 허가나 인가여부등을 확인 하시기 바랍니다.
자칫 계약을 먼저 했다가 낭패보는 경우가 생깁니다.
먼저 계약을 체결하여야할 사정이 있다면 반드시 단서조항을 넣어서 행정상 또는 법률상 소유권이전이 불가할 경우에는 조건없이 원상회복 하는 것으로 단서를 달아 두시는 것이 좋습니다.
외국인이다보니 국내에 아무런 연고도 주소도 없습니다.
재외동포인 관계로 주로 f4비자로 한국을 방문 하시는데요
들어오신 김에 충동적으로 주택을 구매 하시는 분도 계셨습니다.~~ ㅎㅎ
집이 너무 마음에 들어서 그렇겠죠?
잘못된 컨설팅을 받아서 국내거소신고증을 받으시려고 90일간 의무적으로 거주하시는 분도 계셨습니다.
또 어떤 분들은 국적상실신고를 해야 한다고 들어서 그 절차를 이행 하고 계신 분도 있었고
또 국적 상실신고가 안되어 있으니까 그냥 한국사람으로 등기해도 된다고 해서 잘못 등기하신 분도 계시고 이런 것들은 나중에 상당히 까다로운 절차와 많은 비용을 들여서 바로 잡아야 합니다.
저희 송강 법무사 사무소에 의뢰하시면 매수인의 국적에 따라 또는 거주하시는 연방 주의 공증절차에 따라 한꺼번에 문제를 해결해 드리며 이렇게 해야 잦은 공증으로 인한 시간과 비용을 줄이실 수 있습니다.
저희 에게 email을 주시면 모든 궁금증을 해결 하실 수 있습니다.
ssjpnd@naver.com으로 취득자의 인적사항(성명-영문, 생년월일, 영문주소, 해당 국 전화번호, 여권사본, 시민권증서사본)을 보내 주시면 되겠습니다.
가. 외국인의 부동산 취득자금신고
외국환 관련하여 미리 해결해야 할 부분이 바로 취득자금관련한 문제 입니다.
비거주자가 한국내 부동산을 취득 하기 위해서는 반드시 선행 되어야 하는 절차가 바로 취득자금과 관련하여 국내기관에 신고하는 절차 입니다.
이런한 절차를 거치지 않고 취득 하시는 분이 상당히 많습니다. 몰라서 신고를 못한 경우도 있지만 나중에 처분하고도 처분대금을 해외로 반출 하지 않겠다는 분들도 계시는데요 반드시 신고절차를 마무리 하시기를 권해 드립니다.
이러한 취득 자금신고는 한국은행에 해야하는 경우와 외국환은행(시중은행)에 해야하는 경우로 나뉘어 집니다.
이 또한 저희 법무사 사무소에서 자세히 안내 드립니다.
한국은행에 해야 하는경우와 시중은행에 해야 하는 경우 첨부되는 서류에도 약간의 차이가 있습니다.
나.취득자금 신고 후 매매계약 체결하기
한국은행에 신고할 경우에는 매매계약서에 도장이 날인 되지 않은 매매계약서를 첨부 하지만
시중은행(외국횐은행)에 신고할 경우에는 매매계약서 원본을 첨부하도록 합니다. 이는 처리하는 기관에서 요구하는 서류라 서로 다를 수 있으며 은행에서는 잔금 지급전 까지만 신고를 완료하면 되는 것으로 진행 하고 있습니다.
외국인이 한국내 부동산을 매수한 후 소유권이전등기를 마쳤다면
그 다음으로는 해당 지자체에 부동산취득신고를 해야 합니다. (증여의 경우)
이 과정을 놓칠 경우 과태료가 부과가 됩니다.
(매매의 경우에는 부동산거래신고(계약체결일로부터 30일이내)를 하게 되므로 부동산취득신고를 별도로하지 않음)
▼부동산거래신고등에 관한 법률
위제8조 1 항에서 언급하는 제3조 1항 각호 계약에는' 매매계약'이 포함 되어 있습니다.
그리고 취득한 부동산에 관한 각종 세금등이 부과가 되는데 이러한 고지서를 대리 수령할 사람을 지정해서 관할 지자체에 신고를 해야 합니다.
이상에서 외국인이 국내 부동산을 취득하기 위한 절차 중 큰 무더기만 언급을 했습니다.
큰 맥락에서 이해를 해 주시면 되겠으며 사실상 세부적으로는 case-by-case로 진행할 수 밖에 없다는 점도 양지 하시기 바랍니다.
가령 외국인인 미성년의 자녀가 국내 아파트를 구입할 경우도 생기겠지요?
해당 자녀분이 해외 출생자라면 또 다시 살펴야 할 사항들이 생깁니다.
이러한 모든 문제들은 저희 법무사 송강 사무소에서 속 시원하게 해결해 드리오니 마음 가볍게 문을 두드리시기 바랍니다.
각종 신고 업무역시 한번에 해결 해 드리며 공증 받을 서류는 모두 작성을 해서 메일로 송부해 드리고 있습니다.
또 공증 받은 서류에 대한 아포스티유(Apostille) 절차도 모두 안내해 드리고 있사오니 맘편하게 문의 주시기 바랍니다.
(각 나라마다 주마다 공증 양식과 내용 또는 형식이 조금씩 다릅니다. 예를 들면 미국이나 캐나다의 특정한 주의 경우 공증 서류는 반드시 영문으로 작성이 되어야 함)
