건물전세권설정 및 기간종료로 인한 변경등기와 관련하여 문제가 되는 점 등에 관한 등기예규 및 판례

 

전세권기간변경과 관련한 문제

 

1. 민법의 규정

제312조(전세권의 존속기간)

① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.

② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. <신설 1984.4.10>

③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.

④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 1984.4.10>

 

■ 민법은 건물전세권에 대해서만 법정갱신제도를 인정하고 있으므로 토지는 전세권의 존속기간이 종료된 경우 전세권은 소멸하고 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 가지게 된다.

따라서 토지 전세권의 경우에 존속기간은 늘리고자 한다면 존속기간이 남아 있는 경우에 한하여 변경등기를 할 수 있다.

반면 건물의 경우 법정갱신제를 인정하 고 있으므로 전세권의 존속기간이 도과된 경우에도 법정갱신으로인한 변경등기 후 전세기간이나 보증금의 변경등기를 할 수 있다.

 

☞관련판례

 

대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결(건물전세권의 법정갱신)

【판시사항】

전세권의 묵시적 갱신과 그 등기의 요부(소극)

【판결요지】

전세권의 법정갱신(민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.

 

전세권양도에 관한 판례

대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결

【판시사항】

[1] 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권을 존속기간 만료 후에 양도할 수 있는지 여부(적극) 및 그 대항요건

[2] 전세기간 만료 이후 전세권양도계약 및 전세권이전의 부기등기가 이루어진 것만으로는 전세금반환채권의 양도에 관하여 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없어 이로써 제3자인 전세금반환채권의 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다고 한 사례

【판결요지】

[1] 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것인데, 이와 같이 존속기간의 경과로서 본래의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남은 전세권에 대해서도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다 할 것이지만 이 경우에는  민법제450조 제2항 소정의 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를 거치지 않는 한 위 전세금반환채권의 압류·전부 채권자 등 제3자에게 위 전세보증금반환채권의 양도사실로써 대항할 수 없다.

[2] 전세기간 만료 이후 전세권양도계약 및 전세권이전의 부기등기가 이루어진 것만으로는 전세금반환채권의 양도에 관하여 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없어 이로써 제3자인 전세금반환채권의 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다고 한 사례.

 

☞등기예규

 

건물 전세권이 법정갱신 된 경우의 등기절차

제정 2018.05.18 [부동산등기선례 제201805-6호]

전세권의 법정갱신(「민법」제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권자는 ‘법정갱신을 원인으로 한 전세권변경등기’ 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있으나, 「민법」제187조 본문에 의하여 부동산물권을 등기 없이 취득한 권리자가 이를 법률행위에 의하여 처분하려면 미리 물권의 취득을 등기하고 그 후에 그 법률행위를 원인으로 하는 등기를 하여야 하는 것이므로, 전세권이 법정갱신된 후 그 전세권설정등기의 존속기간이나 전세금에 대한 변경등기를 신청하기 위해서는 먼저 ‘법정갱신을 원인으로 한 전세권변경등기’를 마쳐야 한다.

주) 이 선례에 의하여 등기선례 제5-416호는 그 내용이 일부 변경됨

(2025. 6. 16. 부동산등기과-1939 질의회답)

 

2. 부동산 등기법상 부기등기

가. 법률의 규정

부동산등기법 제52조(부기로 하는 등기)

등기관이 다음 각 호의 등기를 할 때에는 부기로 하여야 한다. 다만, 제5호의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기

2. 소유권 외의 권리의 이전등기

3. 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기

4. 소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기

5. 권리의 변경이나 경정의 등기

6. 제53조의 환매특약등기

7. 제54조의 권리소멸약정등기

8. 제67조제1항 후단의 공유물 분할금지의 약정등기

9. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 등기

 

나. 등기선례

 

후순위 근저당권자가 있는 경우 전세권의 변경등기의 형식

제정 1986.01.24 [등기선례 제1-422호]

 

권리변경등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기에 의하여 그 등기를 하고 그 승낙서등을 첨부하지 않았을 때에는 주등기(독립등기)로 그 변경등기를 하는 것이므로, 전세권의 존속기간 연장을 목적으로 하는 변경등기는 후순위 근저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 이를 할 수 있다.

 

 다. 이해관계인 및 후순위 권리자의 동의와 전세권등기의  대항력

 

등기상 이해관계있는 제3자의 동의서, 승락서 및 재판의 등본을 첨부하여 부기등기를 한 경우에는 후순위 권리자에 대하여 대항력이 있으나 그렇지 않은 경우에는(주등기의 경우) 존속기간의 변경이나 보증금의 증액 부분에 관하여 후순위권리자 또는 이해관계인에 대한 대항력을 상실한다.