신탁재산이 등기가 된 경우 제3자에게 주장할 수있는 것은 수탁자의재산과 분별되는 재산이라는 것 이외에는 제3자에게 주장할 수 없다.

 

Ⅰ. 관련법률

1. 신탁법 대항력 규정의 변천

가. (시행2006.4.01.)  (법률제7428호 2005.3.31.타법개정)

신탁법 제3조 (신탁의 공시) ①등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다.

  ②유가증권에 관하여는 신탁은 대통령령의 정하는 바에 의하여 증권에 신탁재산인 사실을 표시하고 주권과 사채권에 관하여는 또한 주주명부 또는 사채원부에 신탁재산인 사실을 기재함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다. <개정 1997. 12. 13.>

 

나. (시행2012.7.26.) (법률제10924로 2011.7.25. 전부개정)

신탁법 제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

  ② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

  ③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.

  ④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다.

 

2. 부동산등기법 규정

부동산등기법 제81조제3항은 “신탁원부는 등기부의 일부로 본다.”고 규정하고 있다.

 

Ⅱ. 판례의 변화

1.2006.4.01. 시행된 신탁법에 따른 대법원 판례

(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 관리비)

신탁법 제3조는 "등기 또는 등록하여야 할 재산에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다."고 규정하고, 구 부동산등기법(2011.4. 12.법률제10580호로 전문개정되 기전의 것) 제132조,제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 1 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소 2 신탁의 목적 3 신탁재산의 관리방법 4 신탁종료사유 5 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 위의 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다.

 

2. 시행2012.7.26. 시행된 신탁법에 따른 대법원 판례

(대법원 2025.2.13.선고 2022다233164 판결  (관리비 )

특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이다. 이 사건 신탁계약에서 이 사건 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 수탁자인 피고는 제3자인 원고에게 대항할 수 없다. 따라서 원심으로서는 이 사건 신탁계약의 내용과 관계없이 이 사건 관리비의 성격, 원고의 관리단 규약 등을 심리하여 피고가 이 사건 관리비를 부담하는지 여부를 판단하여 만약 피고에게 이 사건 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명하였어야 했다. 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고가 원고에게 이 사건 신탁계약 내용으로써 대항할 수 있다고 판단하여 이 사건 관리비 청구를 기각하였다. 이러한 원심판단에는 신탁법 제4조 제1항, 부동산등기법제81조제3항의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 한편 원심이 인용한 대법원2012.5.9.선고 2012다13590판결은 구 신탁법 (2011.7.25. 법률제10924호로 전부개정되기전의 것)제3조1항이 적용되는 사안에 관한 것으로서 신탁법 제4조1항이이 적용되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다.

 

Ⅲ 검토

개정 신탁법 제4조1항에서” 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정하고 있으므로 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 제3자에 대하여 주장할 수 있는 내용은 해당 재산이 수탁자의 고유재산과는 분별되는 신탁재산이라는 것 이외에는 다른 주장은 할 수 없다고 본 것이다.

그렇다면 앞으로 위탁자와 수탁자는 당사자간의 계약내용에 따른 권리의무의 발생은 별론으로 하더라도 신탁원부 기재내용을 제3자에게 주장할 수 있는지가 문제가 될 수 있다 하겠다. 신탁원부의 내용을 제3자에게 주장할 수 없는 결과 임대차계약의 체결 및 보증금의 반환 등과 관련하여 사실상 보존 및 관리 책임을 누가 부담하는지에 따라 달라질 책임부담의 주체가 변할 수 있다하겠다.

따라서 신탁재산에 대하여 임대차계약을 체결하고자 하는 경우 반드시 신탁계약의 내용을 숙지하고 가능 하다면 신탁사가 임대차와 관련한 모든 책임을 부담하는 경우에 한하여 임대차계약을 체결하는 방향으로 나아 가는게 안전할 수 있다. (위탁자는 해당 부동산 외 자산이 없는 경우가 많음)