외국인 소유의 한국 부동산을 외국인 자녀에게 증여 하기
최근 아파트갑 상승으로 부동산을 처분할 경우 양도소득세가 적잖이 나오는 경우가 많습니다.
이렇듯 양도소득세가 많다 보니 그렇다면 차라리 자녀들에게 증여를 하고 증여세를 납부하는게 비용부담에서 더 유리한 경우가 많습니다.
여러분이라면 어떤 선택을 하시겠습니까?
최근 부동산정책을 쏟아내면서 증여의 경우 취득세 중과 기준을 증여자가 현재 보유한 주택의 수가 2주택 이상인 경우 13.4%(85평방미터이상 조정지역, 3억원 이상인경우) 의 지방세를 납부 하도록 했죠.
증여 받는자가 주택을 취득하여 2 주택이 되는지 여부를 불문하고 증여자를 기준으로 과세하도록 했습니다.
어쨋든 많은 돈의 취득세를 내고서라도 증여로 부동산을 처분 하고자 하는 사람이 많아진건 사실인듯 합니다.
오늘은 외국인이 소유하고 있는 국내 부동산을 외국인자녀 또는 외국인에게 증여하는 절차에 관하여 알아 보겠습니다.
1. 현재 등기부 확인 및 경정등기
증여하고자 하는 부동산의 소유자가 한국인일때 취득 등기를 한 경우에는 별 문제가 없지만외국국적 취득 후에 취득한 경우에는 우선 등기가 제대로 되었는지 여부를 확인 해야 합니다.
한국인이 외국국적을 취득 한 경우 외국국적 취득일로부터 자동으로 한국국적은 상실하게 됩니다.
https://blog.naver.com/ssjpnd/222015307709
"국적법 제15조(외국 국적 취득에 따른 국적 상실) ① 대한민국의 국민으로서 자진하여 외국 국적을 취득한 자는 그 외국 국적을 취득한 때에 대한민국 국적을 상실한다."
외국국적을 취득하였으나 국내에서 국적상실신고를 하지 않아서 주민등록이 살아 있는 경우 내국인으로 등기한 경우가 있죠
저희가 등기를 위임받아 진행 하다 보니 이런 건들이 상당히 많았습니다.
그럼 당연히 잘못된 등기겠지요?
애초에 잘못된 등기는 경정이라는 절차를 한번 거쳐서 바로 잡아야 합니다.
성명, 주민번호, 주소 및 국적 표시를 등기신청당시 상황에 맞게 바로 잡아야 겠습니다.
2. 증여계약의 체결
가. 위 1 의 사항을 바로 잡은 후 증여계약을 체결 하게 되겠습니다.
기타 공증 받아야 할 서류 일체 또한 저희 사무소에서 작성해서 보내 드리죠
이메일로 받은 서류를 출력만 하셔서 공증 받은 후 아포스티유 첨부 해서 저희사무소로 우편 보내 주시면 됩니다.
일반적으로 당사자들이 작성한 서류로 공증 받고 아포스티유 첨부한 경우 등기관이 보기에 적합하지 않으면 등기를 할 수 없겠지요?
결국 돈과 시간 낭비만 되고 등기는 못하는 경우도 생깁니다.
나. 증여계약체결은 국내인에게 처분 위임을 해서 작성 하게 됩니다.
그 이유는 만약 해외에서 당사자간 증여계약서를 작성 하고 공증 받을 경우 나머지 서류를 구비하다 보면 2개월이 넘어 버리는 경우가 생깁니다. 코로나 사태로 인해서 외국 관공서가 매일 문을 연다고생각하시면 오산입니다.
이런 저런 이유로 계약체결일로부터 2개월이 지나버리면 등기과태로도 납부를 해야 하기에 이런 오류를 없애기 이해서 반드시 내국인에게 처분에 관한 위임절차를 진행하게 됩니다.
이런 것들 모두가 실전 경험에서 나오는 경험치라고 보시면 됩니다.
다. 수증자에 관한 사항
외국인에게 증여할 경우 수증자 역시 증여계약서에 날인 할 사람을 정한 후 수임자가 계약서에 대리 날인하는 절차로 진행을 하며 기타 등기에 필요한 공증 받을 서류는 저희 사무소에서 작성 후 이메일로 송부 해 드립니다.
단, 부담부 증여일 경우에는 추가적으로 필요한 서류가 더 있으며 이 부분은 국세와 지방세에도 다르게 적용이 되므로 반드시 저희와 충분한 상담을 하셔야 합니다.
3. 등기의 실행
외국인인 증여자의 등기부상 표시를 바로 잡고 증여계약을 체결 하였다면 모든 서류를 구비하여 등기를 실행 하게 되며 등기 후에는 부동산취득신고서를 부동산 소재지 관할 관청에 제출해 드립니다.
4. 기타
부담부 증여일 경우 토지거래 허가를 받아야 하는 경우가 발생할 수 있으며 이 경우에는 사실상 증여등기는 불가능 한 경우가 대부분입니다. 이런 경우에는 일반 증여로 처리를 해야 되겠죠?
또 외국인이 증여자나 수증자일 경우 외국환 관련하여 한국은행 또는 거래외국환은행을 통하여 부동산 증여에 따른 신고를 하도록 하고 있는데 이 신고는 후일 자금을 해외로 가지고 나갈때 필요한 절차로서 저희 법무사에서는 일체 관여를 하지 않고 있습니다.
이 신고를 하는 사람보다 안하시는 분들이 압도적으로 많은데 그 이유 중 하나는 한국내 부동산 취득이 자국에서도 과세가 될 염려가 있어서 더군요 또 연금과도 관련이 있는것 같았습니다.
후일 부동산을 처분 한 후에도 그 자금은 국내에 들어올때만 사용 하신다는 분도 계시구요
외환관련 신고는 세무사나 행정사에게 문의 하시기 바랍니다.
■ 외국인이 포함된 증여계약 및 등기는 전체적인 설계 즉 등기를 위한 사전절차 및 종료 까지의 계획이 필요 합니다.
각 행위마다 걸리는 시간들이 있기 때문에 이런 시간들을 잘 조율하여야 단기간에 하자 없이 증여등기절차를 마무리 할 수 있답니다.
#외국인증여등기 는 등기실행을 위한 사전잘차 및 사후절차도매우 중요 하므로 꼭 전문가와 상담 하시기 바랍니다.
전화번호(でんわばんごう) 02-486-8876
